存量时代的用地用房问题更稀碎，更棘手，更致命！

2017年，乡村振兴写入党和国家战略，以乡村文旅为主导的乡村产业得到市场追捧，以乡村闲置土地盘活的用地路径成为主流；2020年，城市更新上升为国家战略，各类存量开发陆续并入城市更新，并成为各地区域经济发展主抓手；乡村文旅与城市更新中的用地问题是当下最热点的土地问题！

商品过剩，服务过剩，项目存量，土地存量，存量时代已来！

曾经，我们可以追求大、宗、增，大项目、宗地管理和争取更多的新增建设用地，主要包括：

1.成片开发/土地一二级联动：比如城市新区、各类开发区、特色小镇等；

2.土地营销：政府卖地动用各种营销手段，参与、甚至创办各类区域性及全国性招商推介活动，头部房企大规模扩张拿地、囤地，政府和企业促成了土地市场供销两旺的局面；

3.文旅超级大盘：文旅成了拿地故事，动辄千余亩、甚至万亩的超级大盘比比皆是，万达城/融创城，中铁生态园，碧桂园凤凰城等，都有文旅的影子，都是以文旅为诱饵，以文旅引诱政府低价卖地，以文旅引诱房客高价买房。

如今，我们只能专注小、散、存，小项目、建设用地零碎分散和存量盘活为主，主要包括：

1.城市更新项目；

2.闲置民房宅基地盘活用于乡村民宿、村咖等；

3.存量的集体经营性建设用地入市用于乡村市集、民俗体验店等；

4.乡村小微地块项目；

5.点状供地、独立城镇建设用地等用于乡村酒店建设；

6.小而美文旅业态：乡村民宿、露营休闲、非遗馆等；

7.敏感性用地用房：废弃学校、村办公楼、文化广场、城市公园、河道滩涂缓冲区等非经营性用地用房暂时改做经营性。

曾经，我们可以按部就班地报批报建用地用房，等政府都把问题解决了，通过招拍挂拿地，拿来就能报建，建了就能开业运营。

现在，一切用地用房问题都需要投资商自己解决，自己面对，因为都不是熟地，不是净地，即使建成了，能不能开业运营也一直是个问号。偶尔能遇到开明的地方政府能跟投资商一起商讨对策，共度难关，因为对于地方政府来说，也都是新课题，也都是棘手问题。当然，更多的政府是袖手旁观，坐等你默默地死去，或者等你红了，就拿有人举报你为借口，为难你、刁难你，甚至活活把你逼死，因为你肯定会有这样或那样的用地问题，你生来就是背锅侠，凭什么就你行？！

所以说，存量时代的用地用房问题更稀碎，无章可循，无法可依，没有现成的案例；

存量时代的用地用房问题更棘手，措手不及，防不慎防，除了政策障碍，或者说技术手段缺乏，更不可访的是人心叵测，明枪易躲、暗箭难防；

存量时代的用地用房问题更致命，虽然问题本来就在那里，但一旦暴露，或者一旦被揪住，勒令恢复原状、勒令拆除，一般至少先是闭门谢客，最终都是满盘皆输，竹篮打水一场空，劳民伤财还其次，吃了官司、遭受牢狱之灾的，不在少数。

土地问题本来不是问题，没有认识到土地问题是项目中的最主要问题；存量时代的用地问题更稀碎，更棘手，更致命！用地规范与创新是解决土地问题的关键，是保障项目安全落地的根本！

对投资人来说，只有练内功，一是提高自身修养，二是练就火眼金睛，学会拒绝，不要与不靠谱的政府和合作伙伴套近乎，还没真正落子之前你有选择权，等到投资落地了，就由不得你了。

拒绝诱惑，远离是非！